La Legge di stabilità 2016 ha introdotto una nuova detrazione Irpef per i soggetti che entro il 31.12.2016 acquistano una casa, di classe energetica A o B.
E’ fondamentale che la cessione avvenga da parte di un’impresa costruttrice o ristrutturatrice. L’agevolazione, infatti, consiste nella possibilità di detrarre il 50% dell’Iva pagata con l’acquisto dell’unità immobiliare. La detrazione sarà poi ripartita in 10 quote di pari importo nell’anno in cui sono state sostenute le spese, e nei 9 successivi.
L’intento del legislatore è chiaramente quello di incentivare le vendite immobiliari, riducendo il carico dell’Iva in capo all’acquirente.
Detrazione acquisto casa classe A o B: caratteristiche
Possono usufruire dell’agevolazione i soggetti passivi Irpef, quindi i privati.
Per godere dell’agevolazione è necessario che l’immobile:
- sia acquistato entro il 31.12.2016;
- sia destinato ad uso residenziale. Poiché la legge non specifica altro, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di “prime case”, ma anche gli acquisti destinati a “seconda casa” o a locazione. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione si estende anche alla pertinenza dell’unità immobiliare, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa, e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (Circolare 20/E/2016 par. 10.1);
- sia di classe energetica A o B;
- sia ceduto da un’impresa costruttrice. E’ stato chiarito che sono agevolabili anche gli acquisti effettuati da un’impresa ristrutturatrice – art. 3 comma 1 lett. c), d), f) del DPR 380/2001 (Circolare 20/E/2016 par. 10).
L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, e va ripartita in 10 quote annuali. La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell’IRPEF lorda.
Pertanto, supponendo che il prezzo di acquisto sia di 250mila Euro, e che l’Iva sia al 10%, in quanto non si tratta di un’abitazione principale, l’ammontare da portare in detrazione sarà 12.500 Euro [(250.000×10%)×50%], con rate annuali di 1.250 Euro.
| Caratteristiche nuova agevolazione | |
| Condizioni unità immobiliare | Acquistata entro il 31.12.2016 |
| Ceduta da impresa costruttrice o ristrutturatrice | |
| A destinazione residenziale | |
| Di classe energetica A o B | |
| Soggetti beneficiari | Soggetti passivi Irpef |
| Misura dell’agevolazione | 50% dell’Iva pagata al momento dell’acquisto, da ripartire in 10 anni |
Detrazione acquisto casa classe A o B: aliquote Iva
Per individuare l’entità dell’agevolazione, ed effettuare le opportune valutazioni di convenienza, si ricorda che in caso di cessione di un’unità immobiliare residenziale da parte di un’impresa costruttrice, le aliquote Iva sono le seguenti:
| Cedente | Cessione | Iva | ||
| Impresa costruttrice o di ripristino | Entro 5 annidall’ultimazione dei lavori | Imponibile | 10% | |
| 4% | Se prima casa | |||
| 22% | Se di lusso | |||
| Oltre 5 annidall’ultimazione dei lavori | Esente | |||
| Imponibile per opzione | 10% | |||
| 4% | Se prima casa | |||
| 22% | Se di lusso | |||
| Reverse charge | Se acquirente soggetto passivo Iva | |||
Agevolazione acquisto casa: la questione acconti
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 12/E/2016, ha chiarito alcuni concetti importanti ai fini di eventuali acconti. Poiché ai fini della detrazione:
- è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo d’imposta 2016, non sono agevolabili gli eventuali acconti d’imposta pagati nel 2015, anche se l’acquisto dell’abitazione avviene nel 2016;
- è necessario che gli acquisti dell’immobili siano effettuati o da effettuare entro il 31.12.2016, l’Iva in acconto versata nel 2016, per acquisti effettuati nel 2017, non è agevolabile.